La locataire a reçu notification de l’avis d’augmentation de loyer et a envoyé un courriel au locateur, refusant l’augmentation de loyer. Le locateur prétend que la locataire n’a pas répondu à cet avis.
Dans cette affaire, le Tribunal fait une revue de la doctrine et de la jurisprudence au sujet de la notification par un moyen technologique. En vertu du premier alinéa de l'article 31 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l’information, il existe une présomption à l'effet que cette transmission a lieu dès lors que l'auteur d'un message électronique appuie sur la touche « envoyer » de son logiciel de courriel.
À moins d'avoir accès au compte de l'autre partie ou de recevoir un accusé de réception de sa part, il peut s'avérer ardu d'établir qu'une telle communication a été reçue par le destinataire. À cette fin, il importe de souligner que le second alinéa de l'article 31 de la loi crée une présomption de réception. Cette présomption à l'égard d'une adresse de courriel publique ou commerciale est une présomption réfragable c'est-à-dire qui peut être renversée par une preuve contraire.
Cependant, à défaut de réponse formelle au courriel transmis ou de mécanisme permettant de confirmer la réception, il faut reconnaître qu'il est possible qu'il y ait eu un certain délai entre l'envoi et l'ouverture et la prise de connaissance du courriel. Il s'agit là de circonstances qu'il appartient au Tribunal d'évaluer en fonction de l'utilisation habituelle du courriel du destinataire. De même, lorsqu'il n'y a pas obtention d'une réponse suite à l'envoi d'un courriel, il y a lieu de vérifier si son expéditeur a fait une démarche supplémentaire pour s'assurer que le destinataire l'a reçu.
Tout comme l'avis du locateur qui doit être reçu, l'avis de refus du locataire doit également être donné et reçu par le locateur. De la même façon que le locateur doit démontrer que la locataire a bel et bien reçu son avis d'augmentation de loyer, cette dernière a le fardeau de prouver que cet avis de refus a bel et bien été transmis au locateur.
En l’espèce, la preuve est prépondérante à l'effet que le locateur n'a pas eu connaissance de l'avis de refus d’augmentation de loyer puisqu’il ne consulte pas ses courriels, celui-ci n’utilisant pas ce moyen de communication. Non seulement ce mode de communication n'avait pas été prévu au bail mais le mandataire de la locataire ne peut même pas préciser comment il a obtenu cette adresse électronique. Le locateur ne lui a pas indiqué cette information et il n’a jamais communiqué avec la locataire ou son fils par ce moyen. De plus, la locataire et/ou son fils n'ont pas fait de suivi auprès du locateur pour vérifier s’il avait bien reçu l’avis de refus d’augmentation de loyer. Puisqu'il s'agissait d'un mode de communication inhabituel, la locataire et/ou son mandataire devaient s'assurer de la réception du document auprès du locateur.
Le locateur a donc renversé la présomption de réception du courriel transmis par le mandataire de la locataire. Ainsi, compte tenu qu'il n'a pas reçu le refus d’augmentation de loyer, les conditions de son bail ont été modifiées quant au loyer mensuel payable.
